Immobilienkauf auf Kreta ( Stand 2021 )

Aktuell:

Gebäudeausweis:

Seit 1. Fbruar 2021 ist ein elektronischer Ausweis für Gebäude und oder Eigentum Pflicht.

Vor allem bei Neubauten muss jetzt eine elektronische Akte über die TEE angelegt werden. Diese Aufgabe erledigt ein zugelasser Bauingenieur.

Möglicher Inhalt ( u.a. ): Baugenehmigungen, Regelungen, Legalisierungen illegaler Gebäude, Pläne, Energieausweis, Abnahmebescheinigungen von Neubauten, Katasterdaten, Telungserklärungen

Aucht Nicht- EU Bürger bekommen seit 2014 Genehmigungen zum Erwerb von Immobilien auf Kreta.

Ab 250000 € Kaufsumme ist damit eine ( befristete ?) Aufenthaltsgenehmigung verbunden.

Eu-Ausländer dürfen in Griechenland uneingeschränkt Immobilien kaufen.

Ausnahme bilden militärische Sperrgebiete wie z. B. grenznahe Regionen.

Ausserhalb des Bebauungsplans der Ortschaften sind 4000 m2 Land nötig, um bauen zu dürfen.

Voraussetzungen für den Erwerb von privaten Immobilien auf Kreta

> Käufer

Der Käufer braucht eine griechische Steuernummer. Beantragen Sie diese vor Vertragsabschluss ( selbst, Anwalt, Makler).

Der Käufer braucht ein Bankkonto in Griechenland

Der Käufer braucht einen Anwalt ( bei Werten über 80 tsd.€). Besorgen Sie sich selber einen Anwalt ( siehe Branchenführer ), der Ihre Sprache spricht. Nur dieser ist unabhängig und Sie beauftragen ihn direkt was er alles machen soll. Nehmen Sie keinen Anwalt, den  Ihnen der Makler oder die Baufirma vorschlägt.

> notwendige Unterlagen für Immobilienkauf in Kreta ( Stand 1.01.2021 )

praktisch alle vom Verkäufer zu erbringen:


aktueller Vermessungsplan mit GPS Daten

( Original- ) Baugenehmigung/ Bauplan, ADEIA

Bescheinigung des Forstamtes: Kein Wald

Ggfls. Bescheinigung der Archäologie

Auszug aus dem Katasteramt bzw. Grundbuch ( Anwalt, Makler, Verkäufer). Seit ca, 2006 führt GR ein Katasther ein. Für die Region Chania ist das Amt in Mournies / Chania.

WEB: www.ktimatologio.gr/sites/en/Pages/Default.aspx

Kaufvertrag des Verkäufers , damit Sie wissen, ob er überhaupt der alleinige Besitzer ist .  (Anwalt )

Beleg des Finanzamtes  ( FOROLOGIKI EVIMEROTITA ), dass keine Steuerschulden des Verkäufers existieren ( Anwalt )

Beleg des Finanzamtes, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt wurde  ENFIA ( Anwalt , Steuerberater ) E9

Beleg, dass die Immobiliensteuer entrichtet wurde  ENFIA ( Anwalt , Steuerbarater , Notar )

Bescheinigung über Erbschaftssteuer ( Falls Immobilie ererbt wurde )

Bescheinigung über Gemeindesteuer, TAP

neu !!! Ab Januar 2021 muss für jede Immobilie ein Energiezertifikat ausgestellt werden.

Legaliesierungsbescheinigung mit aktueller Topographie. Achten Sie darauf, dass die Ortsgrenzen eingezeichnet sind!!!

Beleg der DEI- Elektizitätsgesellschaft, dass keine Rechunungen offen sind. Dasselbe idealerweise auch von der Gemeinde für Wasser usw. und von der OTE (der Telefongesellschaft). ( Anwalt )

Originalbaugenehmigung des Gebäudes zum Abgleich.  Nur so erfahren Sie ob auf dem Grundstück noch weitere Häuser geplant sind oder Sie einen geänderten Plan bekommen haben. Ungenehmigte Um- und Anbauten können zu erheblichen Strafen führen, die der Käufer dann begleichen muss.

Bestätigung eines Bauingenieurs, dass die Immobile legal ist, den Bauvorschriften entspricht: Bibaiosi Nomimotitas Michanikou.  Diese muss der Verkäufer vorlegen.


Notar, Anwalt, Makler

Notar

Bestellt und beurkundet Vorvertrag und Kaufvertrag. Er berät nicht und macht keine Recherchen. Der Notar hat keine Hinweis-oder Überprüfungspflicht.

Anwalt

Er führt Recherchen zu Grundbuch- und Katastereintragungen durch, er überprüft ob das Grundstück belastet ist ( offene Rechnungen, Steuern, Ika-Schulden, Hypotheken ) und ob Dritte Rechte am Grundstück haben, was einen Kauf erschwert oder sogar unmöglich macht ( z.B. Erbengemeinschaft ) .

Nur auf Antrag prüft er die Baugenehmigung, den Rechtsstatus der Baufirma usw.. D.h. Sie müssen Ihn mit Ihren Wünschen beauftragen!!! ( und auch bezahlen )

Immobilienmaklermakler

Vermittelt Villen, Häuser, Wohneigentum, Grundstücke und Gwerbeimmobilien. Die Provision beträgt in GR   2 % +24% MWST für Käufer oder Verkäufer ( = Auftraggeber ). Die Provision ist frei verhandelbar, ebenso der Text des Vertrages.  Die Provision des Verkäufers ist meist im Preis versteckt  - Verhandeln lohnt immer!!!!

Makler brauchen eine Gewerbezulassung, sind im Handelsregister eingetragen ( Arithmos GEMI )  Hat Ihr Makler keine Lizenz - haben Sie keine Schadensersatzansprüche gegen ihn! , aber er auch kein Recht auf Provision

Der Makler begleitet Sie während des ganzen Kaufprozesses- von der Suche bis zum Vertrag und darüber hinaus.

Maklervertrag:

>Daten beider Partner, ikl Steuernummer und Registrierungsnummer des Maklers

>Gegenstand der Vermittlung

>Höhe der Provision, rechtlich frei verhandelbar

>Dauer der Dienstleistung ( normal12 Monate plus einseitiger Verlängerung durch den Auftraggeber )

>Makler sollte nicht für Gegenpartei arbeiten ( Verkäufer und Käufer ). Das muss im Vertrag eindeutig geregelt sein.

ACHTUNG; in GR bieten Makler oft Immobilien an ohne einen Auftrag des Verkäufers zu haben: Sie versuchen dann über den Käufer die Provision einzutreiben.

>Kostendeckung sollte nicht vereinbart werden. Denn diese wären auch ohne Vertragsabschluss zu entrichten.

>Provision nur bei Vertragsabschluss auf Grund der Tätigkeit des Maklers.

>Exklusivvertrag: Ein solcher verbietet dem Auftraggeber andere Makler einzuschalten und /oder selbst tätig zu werden.

Wenn überhaupt nur mit kurzer Laufzeit zu empfehlen

Maklerpflichten

> Müssen über Mängel der Immobilie informieren

>Müssen vor Abschluss des Maklerertrages den Auftraggeber  informieren ob Er auch die Gegenpartei vertritt

> Müssen informieren ob Sie ein persönliches oder finanzielles Interesse am konkreten Objekt haben ( ob z. B. ein Verwndter der Besitzer der Immobilie ist )

> persönliche Daten geheim halten

> Daten des Maklers und Höhe der Provision sind im notariellen Kaufvertag anzugeben. Sicher dem Makler die Provision und dem Finanzamt die Steuern.

Schritte zum Kauf

Informieren Sie sich ausführlich

Überlegung ob Sie kaufen oder bauen wollen

Überlegung WAS und WO Sie kaufen / bauen wollen

Suchen Sie sich einen Anwalt

Schalten Sie einen Makler ein

Suchen Sie einen Notar

Suchen Sie eine Bank für eine Hypothek

Besorgen Sie alle notwendigen Unterlagen (  mit Hilfe von Anwalt, Makler, selbst )

Vergewissern Sie sich, dass das Grundstück bebaut werden darf bzw. welche Einschränkungen es gibt. ( Anwalt, Ingenieur )

ggfls.Vorvertrag mit ca. 10% - 30% Anzahlung ( möglichst niedrig. Die Anzahlung verfällt, wenn der Kauf scheitert ).

Kaufvertrag

 

Kosten

Kaufpreis:

Er ist frei verhandelbar. Im Vertrag sollte aber mindestens der Objektive Wert (antikeimeniki axia, vom Finanzministerium festgelegt ) stehen. Bwei einem Wiederverkauf ist auf den Gewinn Steurt zu bezahlen.

Anwaltshonorar: Es besteht kein Anwaltszwang mehr .

Als Grundhonorar rechnen Sie mit 1-2% des Kaufpreises bis 40 000 €. Ab 40 001 € werden 1% berechnet. Für Recherchen kommen evtl. zu vereinbarende Aufschläge dazu. Preise aushandeln! ( schriftlich )

Notargebühr: 0,8% bis zu einem Betrag von 120 tsd. €. Darüber 0,7 % des Kaufpreises..Zusätzlich Gebühren und Auslagen.  Fragen und verhandeln lohnt sich.


Grundbucheintrag: 0,75 % plus Stempelgebühr, Auslagenpauschale. Vermittelt durch Notar oder Anwalt.

Maklerprovision: 2-3% vom tatsächlichen Wert der Immobilie, jeweils für Käufer und Verkäufer & MWST von 24 %. Unbedingt verhandeln!!!

Steuern

Seit 2011 erhebt GR eine Grundsteuer auf Immobilien.( ENFIA: 1x / Jahr ) Die Höhe richtet sich nach Lage, Grösse, Alter usw.: und beträgt zwischen 0,01 - 13 € / m2.

Grunderwerbssteuer:seit 1.01.2014 auf 3 % abgesenkt. (In Gemeinden mit Feuerwehr kommen  noch 2% dazu.)

Gewinnertragssteuer ( foros yperaxias ): Der Verkäufer muss den Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuern: 15% seit  1.01.2014 ( noch bis 31.12.18 ausgesetzt ).

Bei Immobilienvermögen über 200.000 € ( seit 2010, vorher 400000 )ist eine Immobilien ( vermögens- ) steuer fällig. Deren Höhe richtet sich nach dem vom Finanzamt festgelegten " objektiven Wert."

Mehrwertsteuer:  24% auf Verkäufe von Neubauten ( falls Verkäufer ein Gewerbe betreibt- z.B. Baufirma). Gilt für alle Bauten , die nach dem 1.1.2006 verkauft werden.. Gilt nicht für ersten Kauf zur Eigennutzung. Sichern Sie sich ab, ob die Mehrwertsteuer bezahlt werden muss und lassen Sie es sich vom Anwalt bestätigen, dass keine Mwst. anfällt. ( in Vertrag schreiben)

In Höhe des Kaufpreises muss eine Bescheinigung der Deviseneinfuhr vorgelegt  werden.   Wickeln Sie das offizielle Geschäft dringend bargeldlos über Ihre Bank ab.

Kommunale Grundsteuer: Die Gemeinden erheben eine Grundsteur ( 0,25 - 0,35 % ,  Sie richtet sich nach Zone, Fläche und dem Alter der Immobilie ). Wird mit der Stromrechnung eingezogen .


Es ist jährlich eine Steuererklärung abzugeben.



Makler in Deutschland:

Kremers - Immobilien Grevenbroich bei Düsseldorf www.kremers-immobilen.de

Literatur:

Ulf Matzen: Immobilienkauf in Griechenland, Grabener Verlag

GZ vom 15.12.2010 & GZ vom 28.09.2011